| COS'E UN MUTUO |
In genere si chiede un mutuo per acquistare, costruire o ristrutturare la propria abitazione principale
(prima casa) oppure per acquistare o ristrutturare la casa per le vacanze (seconda casa).
Il mutuo e quindi un finanziamento concesso abitualmente per acquistare un'unita abitativa o per
acquisti immobiliari in genere. I finanziamenti sono praticati dalle Banche, Istituti di Credito e
Societa Finanziarie. Possono essere erogati con quote fisse di rimborso (rate), comprendenti
ammortamenti progressivi del capitale e interessi predeterminati (tasso fisso), oppure con quote di
ammortamento e interessi variabili (tasso variabile).
La durata dei mutui e solitamente di 5, 10, 15 o 20 anni, piu raramente 25 o 30 anni. Normalmente,
il mutuo copre fino all'80% del valore dell'immobile; alcune banche finanziano fino al 100% di tale
valore, generalmente a condizioni piu onerose o con richiesta di garanzie aggiuntive.
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| I DIVERSI TIPI DI MUTUO |
Ogni contratto di mutuo viene caratterizzato da alcuni elementi essenziali:
- tasso di interesse prescelto;
- durata;
- tipo di garanzia aggiuntiva oltre quella ipotecaria.
Il tasso di interesse applicato al finanziamento determina la tipologia dei contratti di mutuo.
Dunque, a mero titolo esemplificativo, possono aversi:
- Contratto a tasso fisso: quando la rata del mutuo non varia durante la durata del prestito.
- Contratto a tasso variabile: quando la rata del mutuo varia in dipendenza di determinati parametri che possono essere i tassi del mercato monetario e finanziario. Sui parametri di base puo essere applicato uno "spread" (maggiorazione) per aumentare il rendimento.
- Contratto misto: quando e prevista l'applicazione in tempi determinati e successivi, sia del tasso fisso che del tasso variabile.
- Contratto con tasso d'ingresso: quando, per i primi mesi mesi o comunque per un certo periodo iniziale, viene applicato un tasso ridotto. Alla scadenza di detto periodo, e prevista l'applicazione dell'usuale tasso fisso e/o variabile corrente al momento della scadenza.
Ne consegue che ogni banca, gestendo nella maniera piu opportuna gli elementi essenziali del tasso, della durata e del tipo di garanzia aggiuntiva ecc. costruisce "prodotti" ad hoc che possono soddisfare le richieste del mercato, nonche le necessita della propria clientela. |
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| IL TASSO DI INTERESSE |
L'interesse e il prezzo dell'uso del capitale chiesto in prestito alle banche. Misura di tale prezzo e il
tasso o saggio di interesse, sulla base del quale vengono calcolati gli interessi maturati sul capitale
in un'unita di tempo (mese, trimestre, semestre, anno).
Le espressioni 4%, 5%, 6% etc. sono relative a tassi percentuali.
Nella pratica dei finanziamenti ipotecari vengono usati tassi percentuali riferiti all'unita di tempo
"anno". L'interesse puo essere semplice o composto. Semplice, quando non e fruttifero nei
successivi periodi. Composto, quando alla fine di ogni periodo, si accumula al capitale, cioe si
capitalizza diventando a sua volta fruttifero. La capitalizzazione semplice e usata nelle operazioni di
breve durata. La capitalizzazione composta e usata nelle operazioni di lunga durata come il mutuo. |
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| PIANO DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO) |
Il piano di ammortamento e la modalita con cui il mutuo e rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il piu comune e il piano di "ammortamento alla francese": Ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, percio inizialmente la rata e composta prevalentemente da interessi, mentre piu si avvicina la scadenza, piu aumenta al quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale puo essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso). |
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| PIANO DI RIMBORSO (AMMORTAMENTO) |
Il piano di ammortamento e la modalita con cui il mutuo e rimborsato. Vi sono diverse tipologie di ammortamento di mutuo. Il piu comune e il piano di "ammortamento alla francese": Ogni rata prevede una quota capitale e quota interessi. Le quote sono crescenti per il capitale e decrescenti per gli interessi, percio inizialmente la rata e composta prevalentemente da interessi, mentre piu si avvicina la scadenza, piu aumenta al quota capitale rimborsata. Altre possibili formule sono rappresentate dai piani a rate crescenti (le rate di rimborso non sono fisse ma aumentano di importo ad ogni rata), ad ammortamento libero (le rate sono composte esclusivamente della quota di interessi e il capitale puo essere rimborsato liberamente entro scadenze predeterminate), o a rata fissa e durata variabile (la rata rimane costante mentre le variazioni del tasso determinano l'accorciamento o l'allungamento del piano di rimborso). |
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| LA RATA |
La rata rappresenta una delle parti in cui viene divisa la quantita di interessi e di capitale dovuti, in ragione di intervalli determinati e per lo piu uguali nel tempo: rate mensili, trimestrali, semestrali. Il puntuale pagamento della rata e un momento importante nella vita del mutuo, perche il ritardato o il mancato pagamento fa scattare l'applicazione degli "interessi di mora". Non solo: la banca puo invocare come causa di risoluzione del contratto, il ritardato pagamento, quando questo si sia verificato almeno sette volte, anche non consecutive.
Si ha "ritardato pagamento" quando una rata viene pagata tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata. |
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| L'IPOTECA |
Per ottenere il mutuo e necessario rilasciare un'efficace garanzia: l'ipoteca che viene accesa sul il
bene finanziato. L'iscrizione dell'ipoteca avviene per atto pubblico davanti al notaio e attribuisce alla
banca finanziatrice la possibilita in caso di insolvenza di soddisfarsi sul ricavato della vendita del
bene stesso. Oggetto dell'ipoteca possono essere soltanto i beni immobili; essa attribuisce al
creditore un diritto di prelazione che gli assicura la possibilita di soddisfarsi sul ricavato della
vendita, anche se la proprieta dell'immobile passa ad altri.
Il proprietario conserva il suo diritto di proprieta e il godimento del bene ma, naturalmente, non puo
disporre del bene come se fosse libero. |
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| LE TASSE E LE AGEVOLAZIONI |
In sostituzione dell'imposta di registro, IVA, ipotecaria e catastale, l'atto e soggetto all'imposta
sostitutiva nella misura dello 0,25% in caso di acquisto prima casa, mentre negli altri casi l’imposta
e del 2%. Tale imposta viene trattenuta direttamente dalla banca al momento dell'erogazione del
finanziamento.
AGEVOLAZIONI:
Gli interessi passivi pagati in un mutuo ipotecario stipulato per l'acquisto dell'abitazione principale
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(prima casa) sono detraibili dall'IRPEF. La detrazione spetta nella misura del 19% su un importo
massimo di 3.615,20 euro se sussistono le seguenti condizioni:
l'unita immobiliare e stata adibita ad abitazione principale entro dodici mesi dall'acquisto;
l'acquisto e avvenuto nei dodici mesi antecedenti o successivi alla data di stipulazione del
mutuo;
nel caso di acquisto d'immobile locato, sia stato notificato al locatario, entro tre mesi
dall'acquisto, atto d'intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che entro un anno
dal rilascio dell'immobile da parte del locatore, l'immobile stesso sia adibito ad abitazione
principale |
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| Il Condominio degli edifici |
Art. 1117,
Parti comuni dell'edificio Art. 1118,
Diritti dei partecipanti sulle cose comuni
Art. 1119, Indivisibilita' Art. 1120, Innovazioni
Art. 1121, Innovazioni gravose e voluttuarie
Art. 1122, Opere sulle parti dell'edificio di proprieta' comune
Art. 1123, Ripartizione delle spese
Art. 1124, Manutenzione e ricostruzione delle scale Art. 1125,
Manutenzione e ricostruzione dei soffitti, delle volte e dei solai
Art. 1126, Lastrici solari di uso esclusivo
Art. 1127, Costruzione sopra l'ultimo piano dell'edificio
Art. 1128, Perimento totale o parziale dell'edificio
Art. 1129, Nomina e revoca dell' Amministratore
Art. 1130, Attribuzioni dell' Amministratore
Art. 1131, Rappresentanza Art. 1132, Dissenzo dei condomini rispetto alle liti Art. 1133, Provvedimenti presi dall' Amministratore Art. 1134, Spese fatte dal Condomino
Art. 1135, Attribuzioni dell' Assemblea dei condomini
Art. 1136, Costituzione dell' Assemblea e validita' delle deliberazioni
Art. 1137, Impugnazione delle deliberazioni dell' Assemblea
Art. 1138, Regolamento di Condominio
Art. 1139, Rinvio alle norme sulla comunione
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